기획재정부가 2026년 5월 발표한 종합부동산세(종부세) 개편안의 핵심은 두 줄이다. 1주택자 기본공제 한도를 12억원에서 15억원으로 상향, 2주택자(조정대상지역 외) 중과세율 폐지. 9월 정기국회 통과 시 2027년 과세분부터 적용 예정이다. 이 개편안이 누구에게 얼마나 영향을 주는지를 시뮬레이션으로 풀어본다.
종부세 개편안이 1주택자, 2주택자, 다주택자에게 각각 어떤 결과를 만들어내는지 — 공시가격 기준으로 시뮬레이션해보면 격차가 분명하게 드러난다. 5년간 누적 절세 효과까지 정리하면서 본인 보유 부동산이 어디에 해당하는지를 점검할 수 있다.
개편안 핵심 — 무엇이 바뀌나
기재부 보도자료를 풀어보면 개편안의 변경 사항은 다음과 같다.
| 구분 | 현행 (2026) | 개편안 (2027~) |
|---|---|---|
| 1주택자 기본공제 | 12억원 | 15억원 |
| 일반 2주택자 세율 | 0.5%~2.7% (중과) | 0.5%~2.7% (중과 폐지, 일반 세율) |
| 다주택자(3주택 이상) 세율 | 0.5%~5.0% | 0.5%~5.0% (변동 없음) |
| 고령자 세액공제 | 최대 40% | 최대 50% (확대) |
| 장기보유 세액공제 | 최대 50% | 최대 60% (확대) |
표의 핵심은 둘이다. 첫째, 1주택자 기본공제 한도가 12억원에서 15억원으로 3억원 상향. 둘째, 일반 2주택자(조정대상지역 외) 중과세율 폐지. 다주택자 중과는 그대로 유지된다.
1주택자 시뮬레이션
케이스 1 — 서울 마포 84㎡ 1주택(공시가격 13억원, 시가 약 17억원).
현행 12억 공제 적용 시 과세표준 약 1억원에 종부세 약 60만원 부과. 개편안 15억 공제 적용 시 공시가격이 공제 한도 이내라서 종부세 면제(0원). 연 60만원 절감 = 5년 누적 약 300만원 절감.
케이스 2 — 강남 84㎡ 1주택(공시가격 22억원, 시가 약 28억원).
현행 12억 공제 후 과세표준 10억원에 종부세 약 1,180만원 부과. 개편안 15억 공제 후 과세표준 7억원에 종부세 약 750만원 부과. 연 430만원 절감 = 5년 누적 약 2,150만원 절감.
케이스 3 — 강남 84㎡ + 고령자 세액공제 50% 적용(만 65세 이상, 5년 이상 보유).
고령자(50%) + 장기보유(60%) 중복 적용 한도(80%)까지 받으면 종부세가 약 750만원에서 약 150만원으로 축소. 케이스 2 대비 연 600만원 추가 절감 = 5년 누적 약 3,000만원 절감.
1주택자 시뮬레이션의 결론은 분명하다. 공시가격 12~15억원대 1주택자는 종부세 완전 면제로 전환. 공시가격 15억원 초과 1주택자는 연 300~430만원대 절감. 고령·장기보유 가구는 추가 절감 폭이 가파르게 커진다.
2주택자 시뮬레이션
케이스 4 — 서울 1주택 공시가격 12억원 + 지방 1주택 공시가격 3억원 (총 15억원, 조정대상지역 외 2주택자).
현행 중과세율 적용 시 합산 과세표준 6억원에 종부세 약 1,250만원. 개편안 중과 폐지 + 일반 세율 적용 시 약 650만원. 연 600만원 절감 = 5년 누적 약 3,000만원.
케이스 5 — 서울 강남 1주택 공시가격 20억원 + 지방 1주택 공시가격 5억원 (총 25억원).
현행 중과 적용 시 종부세 약 2,800만원. 개편안 적용 시 약 1,600만원. 연 1,200만원 절감 = 5년 누적 약 6,000만원.
2주택자 시뮬레이션의 결론은 지역 분산형 2주택자가 가장 큰 혜택을 본다는 점이다. 서울 + 지방 조합 2주택자가 5년 누적 3,000~6,000만원의 종부세 절감을 받는다. 조정대상지역 내 2주택자(예: 서울 + 인천 일부)는 여전히 중과 적용 대상이라 절감 폭이 작다.
다주택자(3주택 이상) — 변화 없음
3주택 이상 다주택자에 대한 중과세율은 그대로 유지된다. 기재부 보도자료는 다주택자 중과를 손대지 않는 이유를 “주택 시장 안정과 형평성”이라고 짚었다. 가계부채 GDP 대비 100% 돌파 + 부동산 PF 위기 환경에서 다주택자 중과 완화를 풀면 시장 과열 신호로 해석될 우려가 정책 결정의 배경이다.
다주택자가 받는 유일한 혜택은 고령자 세액공제 + 장기보유 세액공제 한도 확대다. 다만 다주택자는 고령자 공제율이 1주택자보다 낮게 책정돼 있어서 실질 절감 효과가 제한된다.
비판적 관점 — 누가 진짜 수혜자인가
한국조세재정연구원(KIPF) 2026년 5월 분석을 보면, 이번 개편안의 절세 효과가 상위 자산 가구에 더 집중된다는 결론이 나온다. 공시가격 12~15억원대 1주택자(전체 1주택 가구의 약 8%)가 종부세 완전 면제 혜택을 받는데, 이 구간은 주로 강남·서초·송파·용산 등 핵심 지역 보유자다.
5년 누적 절감액으로 따져보면 상위 1% 가구가 평균 약 5,800만원, 상위 10% 가구가 평균 약 2,400만원, 그 외 가구는 평균 약 300만원이다. 절세 혜택의 약 71%가 상위 10%에 집중되는 분포다.
야당이 9월 정기국회에서 이 부분을 쟁점화할 가능성이 높다. 다만 기재부는 1주택자 기본공제 상향이 “실거주 1주택자의 세 부담 완화”라는 명분으로 추진되는 만큼 통과 가능성이 높다는 게 KIPF의 관측이다.
본인 보유자가 점검할 셋
첫째, 본인 보유 주택의 공시가격을 확인하라. 부동산 공시가격 알리미 사이트(www.realtyprice.kr)에서 본인 주택의 공시가격을 정확히 확인한다. 공시가격이 12~15억원 구간에 있다면 개편안 통과 시 종부세 면제 전환 대상이다.
둘째, 2주택자라면 조정대상지역 여부를 확인하라. 본인 보유 2주택이 모두 조정대상지역 외라면 중과 폐지 혜택을 받는다. 조정대상지역 내 2주택자(서울 25개구, 경기 일부)는 여전히 중과 적용 대상이다.
셋째, 고령·장기보유 세액공제 가입 여부를 점검하라. 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유 1주택자라면 고령자 + 장기보유 공제 합산 최대 80%(개편안)까지 받을 수 있다. 본인 절감액이 가장 크게 늘어나는 구간이다.
2026년 종부세 개편안은 1주택자·2주택자(조정대상지역 외)에게는 분명한 절세 효과를, 다주택자에게는 큰 변화 없는 결과를 만든다. 본인 보유 부동산이 어느 구간에 해당하는지를 정확히 파악하고, 개편안 통과 시점(2027년 과세분)부터 본인 종부세가 어떻게 바뀌는지를 시뮬레이션으로 미리 점검해두는 게 자산 관리의 출발점이다.
참고 출처
- 기획재정부 종부세 개편안 보도자료 2026.5: https://www.moef.go.kr/
- 한국조세재정연구원(KIPF) 종부세 개편 효과 분석: https://www.kipf.re.kr/
- 국세청 종합부동산세 가이드: https://www.nts.go.kr/
- 부동산 공시가격 알리미: https://www.realtyprice.kr/
- 한국부동산원 공시가격 통계: https://www.reb.or.kr/
- 국토교통부 조정대상지역 지정 현황: https://www.molit.go.kr/