종부세 재산세는 모두 부동산 보유에 부과되는 보유세지만 산정 방식·납부 시기·과세 대상이 완전히 다르다. 본인 보유 부동산이 두 세금에 어떻게 노출되는지 정확히 알아야 매년 납부 예상액과 절세 전략이 명확해진다.
여기서는 종부세와 재산세를 과세 대상·기준일·세율·공제·납부 시기 5가지 항목으로 비교하고, 본인 케이스별 부담 계산법을 정리한다. 국세청·국토교통부·행정안전부의 부동산 보유세 안내 자료를 참고했다.
종부세 재산세 핵심 비교
| 항목 | 재산세 | 종합부동산세 (종부세) |
|---|---|---|
| 과세 대상 | 모든 부동산 보유자 | 공시가 합산 일정액 초과 보유자 |
| 기준일 | 매년 6월 1일 | 매년 6월 1일 |
| 관할 | 지방세 (지자체) | 국세 (국세청) |
| 1주택자 공제 | — | 공시가 12억원 |
| 다주택자 공제 | — | 공시가 합산 9억원 |
| 납부 시기 | 7월·9월 (분납) | 12월 |
모든 부동산 보유자는 재산세를 낸다. 그 위에 공시가 합산이 일정액을 초과하는 보유자만 추가로 종부세를 낸다. 종부세는 재산세의 위층 세금인 셈이다.
본인 케이스별 종부세 재산세 부담
- 공시가 5억 1주택자 · 재산세만 부담. 1주택자 공제 12억 안이라 종부세 없음.
- 공시가 15억 1주택자 · 재산세 + 종부세 (15억 − 12억 = 3억 초과분에 과세). 장기 보유·고령자 공제 적용 시 실 부담 크게 줄어듦.
- 공시가 합산 7억 2주택자 · 재산세 + 종부세 없음 (합산 9억 안). 단, 다주택자 양도세 등 다른 세금 부담은 별개.
- 공시가 합산 15억 2주택자 · 재산세 + 종부세 (15억 − 9억 = 6억 초과분에 과세).
본인 보유 부동산의 공시가격은 부동산 공시가격 알리미(국토교통부)에서 무료 조회 가능하다.
종부세 재산세 절세 포인트 3가지
1. 6월 1일 기준일 활용 — 6월 1일 시점 소유자가 그 해 보유세 납부 의무자다. 5월에 매도하면 그 해 보유세는 매수자 부담. 매도 시점 결정에 중요한 변수다.
2. 1세대 1주택자 특례 활용 — 종부세 12억원 공제 외에 장기 보유·고령자 합산 최대 80% 세액 공제. 보유 기간이 길수록 결과적 종부세가 크게 줄어든다.
3. 2026 인구감소지역 특례 — 1주택자가 인구감소지역 공시가 9억(수도권 4억) 이하 추가 매수 시 1주택자로 인정. 종부세 12억 공제 유지. 2026 세법개정안에서 상세 다룸.
필자가 보기에 종부세 재산세 절세에서 가장 흔히 놓치는 부분이 6월 1일 기준일이다. 매도 일정을 5월 안에 마치는 것이 한 해 보유세 부담을 통째로 회피하는 방법이다.
참고 출처
- 국세청 종합부동산세 안내: https://www.nts.go.kr/
- 행정안전부 지방세 안내 (재산세): https://www.mois.go.kr/
- 부동산 공시가격 알리미: https://www.realtyprice.kr/